都市更新動輒牽涉數億元利益，契約條款卻多由建商預先擬定，地主往往在簽約後才發現權益受損。為避免都更糾紛，住保會（住宅消保會）攜手11家法律事務所、動員約30位律師，共同擬定民間版「都更契約書」，分為合建與委建兩種版本，已公開於住保會官網，提供社會大眾簽約前參考。
住保會指出，都市更新的本質應是提升建築物安全、讓居民安居樂業，而不是層層剝奪權益與暗藏契約陷阱。由於都更契約屬於私法自治範疇，並非政府審議的對象，契約文字多由建商事先規劃，可能導致利益分配不公，讓地主承受意料之外的損失。一旦發生爭議，若契約中缺乏明確解決機制，地主最後往往只能走上法院訴訟一途。
此次參與擬定契約的律師事務所包括睿見法律事務所、懿品騰達法律事務所、和律法律事務所、梁律國際法律事務所、吳俊達律師事務所、立勤國際法律事務所、道理聯合律師事務所、唯心法律事務所、言珣法律事務所、名綸法律事務所，以及匯利國際商務法律事務所。
在契約內容上，民間版契約要求清楚記載建商與地主的完整資訊，土地標示與權利清理狀況也必須誠實揭露；契約中的關鍵時間節點應明確約定，不論是建商或地主逾期履約，另一方都應享有催告、解約及請求損害賠償的權利。
針對都更合建模式，土地所有權人提供土地、建商出資興建，雙方再依土地價值與建築費用分配房屋。住保會提醒，部分契約可能暗藏陷阱，要求地主提供土地給建商辦理抵押融資或信託，或未限定貸款用途僅限本案，甚至讓地主的土地被拿去替建商關係企業或其他建案擔保。為此，民間版契約明定「不得約定乙方得以甲方之土地為土地融資或設定抵押權」，從源頭保障地主的土地權益。
另一個常見爭議是建商財務狀況不透明。一旦建商倒閉或無故停工，多數契約中的續建機制往往含糊帶過，即使寫了續建條款，也不代表一定能順利復工，還可能衍生在建工程與債權處理問題。民間版契約因此要求，建商及其營造廠須明訂承攬人或次承攬人同意拋棄《民法》第513條的法定抵押權、留置權及其他一切擔保物權，且不得對地主分得的房地持分主張任何權利，讓地主在建案停擺時能有效推動續建。住保會也指出，地主可從建商對這項條款的態度，判斷對方是否具備承接都更案的能力。
住保會顧問吳翃毅表示，合建契約有許多不同的約定方式，但一般消費者對法律條文往往並不熟悉，容易在不了解條款內容的情況下簽約。因此住保會與律師團隊提供合建與委建兩種契約版本，並建議地主在簽約前先諮詢律師，避免簽下對自己不利的都更契約，促進地主、建商與營造廠各方共善共好，改善居住相關的社會公共問題。
[ 住宅消保會 民間版都更契約書 ]
文／住傳媒 綜合報導
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