新北市板橋區生活機能成熟、交通便利，不少屋主認為只要地段夠好，房子就能維持身價，但實際掛售後，卻可能面臨帶看不少、遲遲無法成交的窘境。板橋在地房仲戴宇鈴接受《住展雜誌》採訪時指出，部分中古屋賣不動，不一定是沒有買方，而是屋主的價格期待與買方願意支付的金額出現落差，尤其買方同時比較中古屋、新成屋與預售屋時，屋況、貸款條件與周邊競爭物件，都會左右最後的成交結果。
戴宇鈴表示，過去房市熱絡時，板橋鄰近市場、學校或捷運站的中古屋，往往能靠地段與生活機能吸引買方；但現在購屋族除了重視交通與生活便利，也會進一步比較屋齡、格局、採光、社區管理及裝潢成本，不再因為房子位於熱門行政區，就照單全收屋主的開價。
根據2026年實價登錄相關統計，板橋區近一年成屋平均單價約每坪63.9萬元。若依屋齡區分，屋齡10年內住宅約每坪74.1萬元，10至20年約71.3萬元，20年以上則約51萬元，10年內與20年以上住宅每坪相差約23.1萬元，顯示板橋不同住宅產品之間存在明顯價差。
針對中古屋遲遲無法成交的情況，戴宇鈴歸納出4大常見原因。第一是屋主開價仍參考過去的市場高點，認為房子位於成熟生活圈，價格不應低於先前行情；但買方評估的是近期實際成交價，以及市場上相近預算的其他選擇，一旦開價與買方認知差距過大，即使有人看屋，也很難進一步議價。
第二是房屋條件未必符合買方需求。部分高屋齡公寓沒有電梯，或有管線老舊、格局不佳、需重新裝潢等問題，買方除了購屋總價，還得把後續修繕費用納入預算。戴宇鈴認為，老屋並非沒有市場，但價格必須反映實際屋況，才能提高買方接受度。
第三是貸款條件影響購屋能力。即使買方對物件有興趣，能否成交仍取決於銀行鑑價、核貸成數及個人財務狀況；若核貸金額低於預期，買方就得準備更多自備款，可能因此重新評估，甚至放棄原本看中的房子。
第四則是屋主忽略周邊競爭物件。戴宇鈴指出，買方不會只看單一物件，附近同價位的中古大樓、整理過的公寓、新成屋，甚至其他行政區的住宅，都可能成為替代選擇，若物件在價格、屋況或生活條件上缺乏明顯優勢，成交時間就會拉長。
對於有意賣屋的屋主，戴宇鈴建議，定價時不宜只參考過去高點或自身購屋成本，應重新檢視近期實價登錄、周邊待售物件與房屋本身優缺點；若已掛售一段時間、帶看不少卻沒有實際出價，就應考慮調整價格或改善屋況。至於購屋族，她提醒，中古屋單價較低不代表整體成本一定划算，仍應將屋況、修繕預算、社區管理與貸款條件一併納入評估，避免只因價格低或地段熱門就倉促決定。
在買方愈來愈精打細算的市場氛圍下，板橋中古屋屋主能否調整開價策略、縮短成交時間，仍有待後續觀察。
文／住傳媒 綜合報導
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